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Comment la Digitalisation de l’Immobilier façonne-t-elle l’avenir ?

27 septembre 2016

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Comment la Digitalisation de l’Immobilier façonne-t-elle l’avenir ?

Il existe une vidéo étonnante datant des années 1960 appelée « La Maison du Futur : An 1999 après Jésus-Christ » (The Home Of The Future : Year 1999 A.D.). Dans cette vidéo, un passage laisse présager de ce qui est à venir. Elle montre une « femme au foyer » parlant à son mari et à son fils via une connexion vidéo utilisant la VoIP et ce qui ressemble à une ébauche de système d’Internet of Things (ou Internet des Objets). Cette maison du futur intégrait l’utilisation de la technologie pour une vie plus facile ; c’était excitant et nouveau. Revenons à la première moitié du 21ème siècle et nous nous retrouvons en transition dans une 4ème révolution industrielle. Cette révolution est exprimée sous forme de numérisation de notre mode de vie. Du transport à la santé, de l’éducation à l’usine, tout ce que nous faisons et utilisons est en train d’être numériquement transformé. La numérisation que nous observons aujourd’hui créée la « maison du futur », mais d’une manière que nous n’avions jamais vraiment envisagée. La numérisation s’invite dans l’immobilier et est en train de le métamorphoser. Cette transformation numérique est définitive et globale. Elle touche tous les aspects du secteur, de la construction à la gestion de patrimoine, du marketing à la vente, de notre environnement domestique et professionnel.

En quoi  le Digital impacte-t-il positivement le marché de l’immobilier ?

Le secteur de l’immobilier est un marché comme les autres. Les diverses opérations de gestion et d’exploitation impliquent des processus et du transfert d’information, qui peuvent être optimisés pour accroître l’efficacité, la productivité et la rentabilité. L’industrie de l’immobilier elle-même accueille avec impatience ce changement : l’expo Drees & Sommers a récemment montré que 68% des participants voient le Digital comme un levier indispensable et une source de transformation majeure pour le marché.

Concernant les occupants eux-mêmes, nous constatons des changements dans les comportements et  les usages. Ceux-ci sont impulsés par l’évolution des attentes des consommateurs sur la façon dont ils interagissent avec leur environnement de vie ou de travail.

L’industrie de l’immobilier connaît un changement significatif avec une approche nouvelle centrée de plus en plus sur l’information. Une avalanche de données (« Big Data ») est progressivement injectée dans les activités de la construction et de la gestion immobilière. De cet afflux massif de données provient la connaissance qui permet de mieux maitriser le patrimoine immobilier. Il y a donc tout à y gagner pour ceux qui gèrent ou occupent un bâtiment. La performance et l’optimisation des services et des processus en découlent. Ils permettent d’importantes économies et une augmentation notable de la qualité de services Un exemple d’application de numérisation positive en revient à Microsoft. La société a mis en place des compteurs intelligents sur son campus à Washington, économisant ainsi 1,5 million de dollars en coûts énergétiques annuels tout en améliorant le confort des occupants.

Afin d’aller encore plus loin, un décloisonnement de l’écosystème immobilier est nécessaire. Faire en sorte que la donnée sorte de son « silo » technique dans lequel elle se trouve naturellement afin d’être analysée avec une approche globale et transverse. Les données générées par les technologies du numériques doivent être accessibles à tous et ainsi permettre la mise en commun et la valorisation de l’information pour mieux répondre à la globalité des usages.

Quels sont les facteurs de ce changement ?

Les leviers qui nous amènent à la transformation du secteur de l’immobilier sont les mêmes que ceux qui nous amènent à la 4ème révolution industrielle. Ce sont les technologies qui nous permettent de produire, d’analyser et de communiquer massivement les données, à travers des réseaux hautement distribués et sécurisés.

L’Internet of Things (IoT) est de plus en plus utilisé dans l’immobilier. L’utilisation de capteurs IoT peut être employée afin de mettre en œuvre ce que l’on appelle des « logements ou  bâtiments intelligents ». Aidant ainsi à mieux connaître les comportements, faciliter la commande d’équipements, à informer les  occupants et même à améliorer la sécurité.

Les données générées par les équipements connectés peuvent par exemple être utilisées pour tout prédire et modéliser les usages dans un bâtiment ou ceux dans une zone d’activité. Disney, par exemple, se sert de dispositifs portables à base d’IoT pour collecter des données sur l’utilisation des bâtiments d’un de ses parcs par les visiteurs et pour les modéliser. Il est ensuite possible de déterminer une meilleure gestion des infrastructures pour une utilisation optimale.

Des données bien analysées aident à prendre des décisions éclairées. Avec des prévisions plus nombreuses et plus précises certains processus de gestion sont anticipés et deviennent plus efficaces. Les spécialistes de l’immobilier JLL ont écrit dans leur « Top 10 des Tendances Mondiales de l’Immobilier d’Entreprise en 2016 » (Top 10 Global CRE Trends for 2016). L’exploitation et analyse métier des données est la clé qui permet d’aider les gestionnaire à prendre les bonnes décisions dans l’immobilier d’entreprise.

Les compteurs intelligents sont une autre technologie qui impulse le changement numérique. Les compteurs intelligents font partie du monde connecté, et communiquent principalement des données relatives aux énergies et fluides. Les résultats d’analyse de ces données aboutissent à une utilisation plus performante de l’énergie et à des réductions du coût de fonctionnement. Le déploiement de ces compteurs est en cours et certains acteurs se positionnent sur le sujet. En particuliers Nest, qui présente un certain nombre d’innovations, y compris des détecteurs de mouvement pour ajuster les réglages de chaleur lorsqu’une personne quitte sa maison par exemple.

C’est tout l’écosystème immobilier qui peut ainsi bénéficier de l’utilisation de compteurs intelligents et des données mises à disposition. Propriétaire, prestataires et occupants deviennent parties prenantes du bâtiment intelligent et ont un rôle dans l’optimisation de sa gestion et de la performance.

La Modélisation des Informations sur le Bâtiment, ou BIM, utilise des technologies numériques afin de faciliter la gestion de l’ensemble du cycle de vie d’un bâtiment. Elle couvre des projets entiers, de la conception, la construction, l’optimisation et à l’exploitation en continue du bâti et des équipements. Une illustration du BIM est la représentation 3D d’un bâtiment et de ses multiples cas d’application (localisation d’équipements, gestion des espaces, optimisation des interventions techniques, …). Les pays anglo-saxon sont très avancés sur le sujet. La numérisation des processus BIM a été en autre décrite par le gouvernement britannique comme « la collaboration entre le secteur de la construction et les industries de logiciels ».

Quel est l’avenir pour l’immobilier ? Vers 2 niveaux de transformation numérique ?

La « maison du futur » est arrivée, peut-être 20 ans plus tard que prévu, mais la numérisation de tout ce qui touche au secteur de l’immobilier est plus impressionnante et plus ambitieuse que ce qui a pu  être imaginé au milieu du XXème siècle. Les données générées à partir de sources diverses ont le potentiel de permettre de grandes avancées dans tout le secteur de l’immobilier – de l’optimisation, à la rationalisation, à la diffusion de l’information et au collaboratif, faisant en sorte que la gestion et l’exploitation soient les plus efficaces que possible.

Mais où se situe le secteur de l’immobilier dans l’économie numérique ? Une étude du MIT sur les niveaux de maturité en termes de numérisation d’une variété de secteurs affirme que la numérisation offre de « très forts avantages » dans tous les secteurs, y compris l’immobilier. Cependant, les niveaux de maturité dans ce processus varient, et une étude PWC sur la « Mesure de la Numérisation de l’Industrie : Leaders et Retardataires dans l’Economie Numérique » place l’immobilier et la construction au bas de l’échelle de numérisation.

Le secteur de l’immobilier a un challenge majeur à relever afin d’accélérer sa transformation numérique et de se mettre au niveau des autres secteurs d’activités. Le taux de rotation lié à la construction et à la rénovation lourde permettant de mettre de « l’intelligence » dans le bâtiment ne représentent que quelques pour-cents par an et ne suffisent pas à ce jour à combler le retard.

Les bénéfices d’une telle transformation ne sont plus à démontrer. L’ensemble des parties prenantes (propriétaires, gestionnaires, occupants, …) y trouvent un intérêt financier, de performance et de qualité de services. Le changement est en marche et même s’il va prendre un certain temps, il est inéluctable.

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